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ご挨拶
会社概要
業務内容T (貸宅地の売買)
業務内容U (貸宅地の承諾)
業務内容V (貸宅地の管理)
業務内容W (貸宅地の物納)
こんな時に
ご案内

貸宅地の専門会社              有限会社新誠不動産

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 1.測量管理
      
      ○ 今現在貸宅地の測量をする必要性がなくても、将来売買等をお考えになっている
        地主さんには、出来るだけ早く測量に着手する事をお勧めします。

      ○ 何故なら貸宅地の境界は曖昧で、借地境に至っては大抵が不明瞭なのです。
        いざ決めようと思っても、根拠になる図面や境界石もなく、また関係者も代替わり
        していくと境界を確定するのに多くの時間と労力と費用を要する事になるからです。
        特に物納という事になると、平成18年の制度改正により原則申告時には測量図、
        境界確認書等が揃ってなければなりません。
        従って関係者も健在で時間的にも精神的にも余裕のある内に、測量に着手する事
        が大切です。

      ○ また一口に測量と言っても色々な測量があります。
        税務申告に必要な測量、建築確認申請に必要な測量、売買に必要な測量、物納
        に必要な測量等々。みなそれぞれ測量の手法・費用等が異なります。
        最終的に何を目的として測量するかを明確にして測量士へ依頼しないと、その都
        度測量し直す事になってしまいます。
        よく地主から”何で一つの土地を何度も測量するのか”という怒りの声を聞く事が
        ありますが、測量にも様々なレベルがある事を理解する必要があります。(当然レ
        ベルが高ければ費用も高くなります)
        中でも一番高いレベルを要するものが物納に必要な測量です。
        売買に必要な測量も高いレベルを要しますが、物納はそれ以上です。
        官民査定、民々・借地境界確定、地積更正、分筆、地目変更。大方この程度まで
        出来れば売買における測量は充分ですが、物納では不足な場合があります。
        要は、法務局では必要条件を満たしてると判断されても、税務署(財務局)では不
        十分と見做される場合もあるという事です。
        この辺の対応については、物納についての知識と経験が必要になります。

      ○ 売買・物納をするためには測量は絶対不可欠です。
        通常これらの測量に要する期間は6ヶ月〜1年位です。また境界争い等の問題が
        あると2〜3年掛かることもあります。
        一定期間に目的にかなう測量をする為には、測量士の選定、依頼の仕方等に注
        意が必要です。
        また時には現場において地主の判断を求められるケースもあります。
 
      ○ 巨V誠不動産は、地主の目的にかなう測量を実現するために、その測量に関す
        る管理全般を地主に代わり遂行してまいります。


 2.借地契約書の整備
     
      ○ 貸宅地を維持管理していくうえにおいて借地契約書は重要です。
        しかし最初に作成したきりだとか口頭契約である等の理由で、現在有効な借地契
        約書を持たない地主も数多く見受けられます。
        借地契約書がないと、誰が真の借地人なのか、契約の目的は何か、借地期間は
        いつまでなのか、建物増改築・借地権譲渡の制限の有無等が不明瞭でイザとい
        う時に困ります。

      ○ 巨V誠不動産は現在有効な借地契約書を持たない地主のために、契約書を作成
        し借地人と締結する業務を行います。

      ○ また測量を終えた貸宅地においては、次の更新を待たずに出来るだけ早期に借地
        契約書を作り替えることをお勧めします。
        何故なら貸宅地を測量すると必ず借地面積と差異が生じるからです。
        実測面積が借地面積より1〜2坪増えた減ったという事はよくある話で、5〜6坪違う
        なんていう事も貸宅地では稀にあります。
        その事実が判明したら、速やかに借地契約書を作成し、実測に基づく地代額に変更
        すべきです。
        特に実測面積が借地面積より少ない場合は注意を要します。
        借地人の立場からすれば、今まで必要以上に多くの地代を払っていたうえに借地権
        という財産まで一部喪失してしまう事になるからです。
        最悪の場合、借地人からこれまでの超過地代の精算を要求されたり、借地面積の
        確保(=測量のやり直し)を強要されたりするケースもありますので、その事実が判
        明したら出来るだけ早く今後の地代額を引下げること等の対応が必要です。

      ○ 巨V誠不動産は測量を終えた地主のために、「借地契約書」と「賃借地の境界に関
        する確認書」を作成し借地人と契約締結する業務を行います。またその際、借地人
        の同意を得て、実測に基づく地代額に変更する手続きも同時に行います。